上海法院大數(shù)據(jù)解讀房產(chǎn)政策與房屋買賣糾紛
新政出臺(tái)前搶簽約 買方容易吃虧
受房產(chǎn)政策變化影響，二手房屋買賣糾紛一直廣受社會(huì)關(guān)注。當(dāng)發(fā)生政策變化時(shí)，買房和賣房哪方風(fēng)險(xiǎn)更大？哪一方勝訴可能性更大？大數(shù)據(jù)來了。
上海一中院法官楊斯空和華宇元典法律知識(shí)工程師馬瑜馨對上海自2013年1月至2018年10月的4276件一審案件進(jìn)行了數(shù)據(jù)分析。結(jié)果顯示，在2013年3月和2016年3月兩個(gè)房市調(diào)控政策發(fā)布時(shí)間點(diǎn)及之后半年時(shí)間內(nèi)，涉及限購限貸政策的二手房買賣案件呈現(xiàn)爆發(fā)且持續(xù)增長狀態(tài)。
調(diào)控政策發(fā)布后糾紛多
根據(jù)2013年1月至2018年10月的一審公開判決書，上海共有二手房買賣合同糾紛的生效判決共計(jì)4276件。涉及限購限貸政策的二手房屋買賣合同糾紛共計(jì)534件。案件數(shù)量分布整體較為平均，2013年至2017年分別為316件、961件、878件、991件、965件，2018年上半年度為165件。其中，2013年受文書公開程度的影響，2018年受文書公開滯后性的影響，實(shí)際判決書可能會(huì)多于統(tǒng)計(jì)數(shù)量。
涉及限購限貸政策的買賣糾紛峰值出現(xiàn)在2016年3月、4月及10月，與上海限購政策發(fā)布時(shí)間存在重合的情況。由此可以推斷，宏觀政策的每次出臺(tái)前后會(huì)引發(fā)一輪買賣合同的簽訂浪潮，而隨著買賣合同簽訂數(shù)量的增多，與之相對應(yīng)的糾紛數(shù)量也會(huì)增加。
六成買家因無資格而違約
限購限貸政策的變化對于合同履行會(huì)造成兩個(gè)方面的影響：一方面會(huì)使本來就有購房資格或即將具有購房資格的人因?yàn)檎叩淖儎?dòng)失去了購房資格；一方面因首付比例或貸款利率的提高，會(huì)導(dǎo)致購房者失去繼續(xù)支付購房款的能力。那么，在實(shí)踐中，是否都是因?yàn)橄拶徬拶J政策的變化導(dǎo)致合同無法履行從而引發(fā)糾紛呢？
數(shù)據(jù)分析顯示，在違約情形中，有61.48%的案件是因?yàn)橘彿空卟痪邆滟彿抠Y格而引起，僅有31.85%的案件是因一方未按照雙方關(guān)于購房新政的特別約定導(dǎo)致糾紛。但在不具備購房資格的案件中，74.07%的案件系購房者自始不具備購房資格，僅有25.93%的案件才是因政策的變化導(dǎo)致具備購房資格的購房者成為限購對象，引發(fā)糾紛。也就是說大部分案件中，購房者在簽訂買賣合同時(shí)就已經(jīng)缺乏購房資格，自始無法履行合同，從而導(dǎo)致違約。
所以楊斯空法官認(rèn)為，宏觀調(diào)控政策的變化并非是導(dǎo)致二手房買賣合同糾紛產(chǎn)生的直接原因或者主要原因，作為購房者在簽訂買賣合同時(shí)是否就已經(jīng)屬于限購對象才是導(dǎo)致違約的關(guān)鍵因素。買賣雙方對于購房新政的特別約定，主要因雙方對約定內(nèi)容理解不一而產(chǎn)生糾紛，并非因?yàn)檎{(diào)控政策變化本身而導(dǎo)致涉訴。故調(diào)控政策的變化，只能說是該類合同糾紛產(chǎn)生的社會(huì)背景，從中具備一定關(guān)聯(lián)，但在法律邏輯上，并非糾紛產(chǎn)生的直接原因。
購房者勝訴比例極低
在這些涉限購限貸訴訟中，誰違約比例更高呢？數(shù)據(jù)顯示，購房者違約的比例為48.92%，與整個(gè)二手房買賣糾紛中購房者違約比例僅占17.34%的比例形成鮮明對比。
無論是一般的二手房買賣合同糾紛，還是涉調(diào)控政策的糾紛，提起訴訟的一方絕大多數(shù)為購房者。數(shù)據(jù)顯示，購房者的勝訴比例極低，僅為23.29%。而反觀在出售方作為原告的情形，其訴請獲得支持的比例高達(dá)92.31%，顯然就訴訟風(fēng)險(xiǎn)而言，購房者要遠(yuǎn)高于出售方。
而購房者之所以難以獲得法院支持，是因?yàn)樵诖蠖嗲樾蜗拢彿空咦允贾两K不具備購房資格導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，雖然購房者可以與出售人協(xié)商采取變通的方法實(shí)現(xiàn)合同目的，但在協(xié)商不成時(shí)，購房者也沒有權(quán)利要求出售方予以配合，更不能通過法院的生效判決去“規(guī)避”限購政策。在我國采取違約責(zé)任屬于“無過錯(cuò)責(zé)任”的立法背景下，購房者因其自身原因無法滿足購房條件，或因政策變動(dòng)導(dǎo)致履行能力受限的，仍要承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
